Quando diciamo che un’operazione è chiusa, intendiamo una cosa precisa: i numeri non sono più una previsione, sono un fatto. Non c’è più un business plan da difendere, né un margine atteso da giustificare se le cose vanno diversamente. C’è solo quello che è successo, dall’atto di acquisto al rogito di vendita.
Via Santa Teresa 14, a Legnano, è la prima operazione che raccontiamo così su questo blog — con il preventivo iniziale accanto al consuntivo finale, senza filtri fra i due.
Perché iniziamo da qui.
Non l’abbiamo scelta perché è la nostra operazione migliore. L’abbiamo scelta perché è chiusa da meno tempo delle altre e perché i numeri, tutti, sono già verificabili sulla scheda dell’operazione pubblicata sul sito. Le prossime settimane racconteremo anche operazioni più vecchie e altre ancora aperte, ma il primo consuntivo doveva essere quello più fresco, quello su cui la memoria di chi ci ha lavorato è ancora precisa.
Cosa abbiamo comprato.
Un trilocale con cantina al terzo piano, 100 mq, acquistato il 17 giugno 2024 a 85.000 euro. È il tipo di immobile su cui lavoriamo più spesso nell’altomilanese: una metratura piccola, un prezzo d’ingresso contenuto, un potenziale di rivalutazione legato più alla ristrutturazione che alla posizione. L’obiettivo era lo stesso di sempre: riqualificarlo e rivenderlo in tempi definiti, con un budget fissato prima di firmare il preliminare.
Il budget previsto e quello effettivo.
Avevamo stimato 120.000 euro di costi complessivi per la ristrutturazione. Il consuntivo dice 149.266 euro — 29.266 euro in più, quasi un quarto in più del previsto. Non lo scriviamo per minimizzarlo: è lo scostamento più alto che abbiamo pubblicato finora, ed è la ragione per cui alla domanda «dove saltano davvero i budget di ristrutturazione» dedichiamo un intero articolo la prossima settimana. Qui ci limitiamo al fatto: il preventivo e il consuntivo non coincidono quasi mai, e su questa operazione la distanza è stata più ampia della media.
Quanto abbiamo venduto.
L’immobile è stato ceduto a 220.000 euro, comprensivi di 5.000 euro di extra capitolato richiesti dagli acquirenti in corso d’opera — finiture e dotazioni sopra lo standard di base — e saldati da loro separatamente dal prezzo dell’immobile. Il rogito di vendita è del 24 giugno 2025: un anno esatto dopo l’acquisto, giorno per giorno. Non è una coincidenza che cerchiamo apposta; è semplicemente come si sono allineati preliminare, lavori e rogito su questa operazione.
Il risultato.
Tra ricavi e costi, il profitto è di 70.734 euro. Il ROI complessivo — profitto sui costi totali sostenuti — è del 47%, in 12 mesi. È un numero che tiene, nonostante lo sforamento sui costi, perché anche il prezzo di vendita è salito rispetto all’obiettivo iniziale: 15.000 euro in più di quanto previsto a budget. I due scostamenti — costi più alti, ricavi più alti — non si annullano per caso: succede quando un immobile finisce con un livello di finitura superiore a quello con cui era stato preventivato, e il mercato lo riconosce nel prezzo.
Perché lo pubblichiamo così.
Un’operazione che sfora il budget del 24% e chiude comunque con un ROI del 47% non è una buona notizia travestita da cattiva notizia, e non è nemmeno il contrario. È semplicemente cosa succede in un cantiere di ristrutturazione: i costi si muovono, i ricavi a volte si muovono nella direzione giusta, e il numero finale è quello che conta — non quello che avevamo scritto su un foglio dodici mesi prima. Un consuntivo che assomigliasse sempre in modo perfetto al preventivo iniziale sarebbe più sospetto che rassicurante.
Continueremo a pubblicare i consuntivi così, comprese le operazioni dove i due numeri non si compensano a vicenda e il risultato finale è più modesto. È la stessa regola per tutte: si racconta quello che è successo, con la fonte e la data, non quello che avremmo voluto che succedesse.
Un numero solo non basta mai.
Il 47% di ROI dice quanto ha reso l’operazione rispetto a quello che abbiamo speso, ma da solo non dice tutto: conta anche in quanto tempo, perché lo stesso profitto in 12 mesi vale diversamente da 12.000 euro fermi per tre anni. Per questo, ogni volta che pubblichiamo un consuntivo, mettiamo insieme lo stesso terzetto: il profitto in euro, il ROI in percentuale, e la durata effettiva dell’operazione. Preso da solo, ognuno di questi tre numeri può raccontare una storia parziale; letti insieme, dicono se un’operazione ha funzionato davvero.
Cosa guarderemo ancora.
Via Santa Teresa non è l’unica operazione che abbiamo chiuso, e non sarà l’ultimo consuntivo che pubblichiamo. Le prossime settimane racconteremo altre operazioni, comprese quelle dove i numeri sono meno favorevoli di questo, e un articolo dedicato interamente a dove — statisticamente, sulle nostre operazioni — i budget di ristrutturazione tendono a sforare di più. Se lavori nel settore e vuoi confrontare i tuoi numeri con i nostri, o hai domande su come leggiamo questi dati, ci trovi ai contatti del sito.
I dati di questo articolo sono quelli pubblicati sulla scheda dell’operazione, su rimmore.it, aggiornati al 29 agosto 2026.
I contenuti di questo articolo hanno finalità esclusivamente informativa e non costituiscono un’offerta, una sollecitazione all’investimento, una raccomandazione né una consulenza finanziaria. Gli investimenti immobiliari comportano rischi, inclusa la possibile perdita del capitale.