Prima di fare un’offerta su un immobile da riqualificare, c’è una fase che non si vede nelle foto dell’annuncio ma decide se quell’immobile è comprabile alle condizioni che pensiamo: la verifica di conformità. Ecco cosa controlliamo, in ordine, prima di firmare un preliminare.
La planimetria catastale corrisponde allo stato reale?
È il primo controllo, il più semplice da fare e uno dei più decisivi. Confrontiamo la planimetria depositata in catasto con la distribuzione reale degli ambienti: pareti spostate, stanze accorpate o divise, verande chiuse. Una difformità qui non blocca automaticamente l’acquisto, ma se cambia il numero dei vani o la rendita va sistemata prima del rogito: l’atto richiede che la planimetria corrisponda allo stato reale. E se dietro la difformità catastale c’è un intervento mai autorizzato, aggiornare la planimetria non basta: serve una sanatoria, e il suo costo entra nel budget dell’operazione, non in una sorpresa a rogito già fatto.
I titoli edilizi coprono tutto ciò che è stato costruito?
Verifichiamo che ogni intervento — dall’ampliamento al cambio di destinazione d’uso, fino alle pertinenze come box o tettoie — abbia il titolo abilitativo corrispondente: permesso di costruire, SCIA, CILA, a seconda di cosa e quando è stato realizzato. Un intervento senza titolo è un rischio che si eredita con l’immobile, non uno che sparisce alla firma.
L’immobile è libero da vincoli che ne limitano l’uso o la vendita?
Controlliamo ipoteche, pignoramenti, servitù, e vincoli urbanistici o paesaggistici che possano condizionare lavori futuri. Alcuni si risolvono facilmente prima del rogito, altri cambiano la convenienza stessa dell’operazione: meglio saperlo prima di offrire che dopo aver firmato.
Il progetto di ristrutturazione che abbiamo in mente è davvero realizzabile lì?
Non tutte le migliorie che immaginiamo su un immobile sono permesse dal piano regolatore o dal regolamento condominiale del punto in cui si trova. Verifichiamo la fattibilità del progetto — non solo tecnica, anche normativa — prima di calcolare il budget su un’ipotesi che potrebbe non essere autorizzabile.
Perché questo passaggio viene prima del prezzo.
Un immobile può sembrare un affare guardando solo il prezzo al metro quadro, e smettere di esserlo appena si somma il costo di una sanatoria non prevista o di un progetto che va ridisegnato per rispettare un vincolo. La verifica di conformità non è un adempimento burocratico messo lì per scrupolo: è la parte del lavoro che decide se il numero che avevamo in testa all’inizio è quello vero.
Il tempo che ci prendiamo.
Questa fase richiede settimane, non giorni, ed è una delle ragioni per cui alcune offerte che presentiamo arrivano dopo un sopralluogo più lungo del solito. Preferiamo un’offerta più lenta e un budget che regge, a un’offerta veloce che poi va rivista in corso d’opera.
I contenuti di questo articolo hanno finalità esclusivamente informativa, descrivono il nostro metodo di verifica in generale e non si riferiscono a un’operazione specifica. Non costituiscono consulenza tecnica, urbanistica o legale.