Nel primo consuntivo che abbiamo pubblicato su questo blog, quello di Via Santa Teresa, i costi complessivi dell’operazione sono passati da 120.000 a 149.266 euro — 29.266 euro in più, quasi un quarto sopra la stima iniziale. È lo scostamento più alto che abbiamo pubblicato finora, e la promessa che avevamo fatto in quell’articolo era di tornarci sopra con un pezzo dedicato. Eccolo.
Una nota sul livello di dettaglio.
Di Via Santa Teresa pubblichiamo i numeri che chiudono l’operazione: costi, ricavi, profitto, ROI, gli stessi che stanno sulla scheda del sito. La scomposizione dello scostamento voce per voce è un’altra cosa — è un documento di gestione, serve a noi per impostare il cantiere successivo, e non è materiale da blog. Quello che segue è il suo distillato: le categorie in cui, operazione dopo operazione, preventivo e consuntivo si allontanano.
Perché un budget di ristrutturazione sfora quasi sempre.
Non è un problema di stime fatte male: è la natura del lavoro. Un preventivo si costruisce prima di aprire le pareti, prima di vedere cosa c’è davvero sotto un pavimento vecchio quarant’anni, prima di sapere se l’impianto elettrico regge o va rifatto da zero. Su un immobile nuovo questi rischi non esistono; su una riqualificazione, sono la regola.
Le sorprese strutturali.
È la categoria più imprevedibile e spesso la più costosa. Umidità di risalita non visibile a un sopralluogo normale, solai che richiedono un consolidamento non preventivato, impianti fuori norma che vanno sostituiti invece che sistemati. Un sopralluogo tecnico approfondito prima dell’offerta riduce il rischio, non lo elimina: certe cose si vedono solo a lavori iniziati.
Gli impianti.
Elettrico, idraulico, riscaldamento: su un immobile datato, capita spesso che quello che sembrava un adeguamento diventi un rifacimento completo, perché normative e sicurezza non permettono soluzioni parziali. È una delle voci in cui la differenza fra «quello che si vede» e «quello che serve davvero» è più ampia.
Gli extra richiesti in corso d’opera.
Finiture sopra lo standard di capitolato, chieste quando il cantiere è già partito. Costano più di quanto sarebbero costate se previste dall’inizio, perché si inseriscono in un lavoro già organizzato. A volte si traducono in un prezzo di vendita più alto, a volte no: dipende da quanto presto arriva la richiesta e da quanto si integra con quello che si sta già facendo. Su Via Santa Teresa gli extra capitolato ci sono stati, e sono già compresi nel prezzo di vendita che abbiamo pubblicato.
I tempi, che diventano costi.
Ogni settimana di cantiere in più non è neutra: si traduce in oneri di gestione, e se l’operazione è finanziata, in interessi che continuano a maturare. I ritardi raramente hanno una causa unica — più spesso sono la somma di piccoli slittamenti, ciascuno ragionevole preso da solo, che insieme spostano la consegna di mesi.
La scelta delle imprese, e perché non basta il preventivo più basso.
Su ogni voce di lavoro raccogliamo più di un preventivo, e quasi mai scegliamo il più economico senza guardare altro. Un preventivo troppo basso rispetto agli altri, quasi sempre, non significa un affare: significa che qualcosa non è stato considerato, e che quel qualcosa tornerà fuori più avanti sotto forma di variante in corso d’opera — quasi sempre più cara di quanto sarebbe costata se prevista fin dall’inizio.
Cosa facciamo per contenerlo, non per evitarlo.
Non esiste un modo per azzerare lo scostamento fra preventivo e consuntivo su una ristrutturazione: chi lo promette, o non ha mai gestito un cantiere vero, o sta arrotondando la verità. Quello che si può fare è tenere un margine per imprevisti — il 10% di cui parlavamo nell’articolo sui sette numeri — sapendo già in partenza che potrebbe non bastare, come è successo su questa operazione. E soprattutto: pubblicare il numero vero alla fine, non quello che avremmo preferito.
Il punto che continuiamo a ripetere.
Uno sforamento del genere non rende un’operazione un fallimento, allo stesso modo in cui restare dentro budget non la rende automaticamente un successo. Via Santa Teresa ha chiuso con un ROI del 47% nonostante lo sforamento, perché il prezzo di vendita è salito insieme ai costi. Il numero che conta è quello finale — profitto, ROI, durata — non la distanza dalla stima di partenza. Continueremo a raccontare entrambi i lati: quando i conti tornano vicino al preventivo, e quando no.
I contenuti di questo articolo hanno finalità esclusivamente informativa e non costituiscono un’offerta, una sollecitazione all’investimento, una raccomandazione né una consulenza finanziaria. Gli investimenti immobiliari comportano rischi, inclusa la possibile perdita del capitale.